"Uscendo di casa ci si chieda prima cosa bisogna fare, rientrando ci si chieda cosa si è fatto."
Cleobulo, in Diogene Laerzio, Vite dei filosofi, III sec.
Vademecum contabilizzazione e termoregolazione - 06/12/2017

Dal 30 Giugno 2017 vige l’obbligo per i condomini e gli edifici polifunzionali di contabilizzare i consumi di riscaldamento secondo la norma tecnica UNI 10200.

Si tratta essenzialmente di rispettare le seguenti disposizioni:

  1. Contabilizzazione: installazione di ripartitori su ogni radiatore;
  2. Termoregolazione: installazione di valvole termostatiche su ogni radiatore;
  3. Nuove tabelle millesimali: qualsiasi edificio con riscaldamento centralizzato deve essere dotato di tabelle millesimali che facciano riferimento ai fabbisogni di riscaldamento secondo la normativa tecnica UNI 10200.

In base a tali disposizioni ogni condòmino pagherà in base a quanto consuma. In questo modo si punta a sensibilizzare l’utente ad un uso più razionale della richiesta di riscaldamento e quindi a migliorare il rendimento generale dell’impianto cui seguirà una diminuzione dei consumi.

Scadenze
Il d.lgs. 102/2014 dispone che entro il 30 Giugno 2017 tutti i condomini e gli edifici polifunzionali con riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di un sistema di contabilizzazione del calore.

Le singole unità immobiliari, per ottemperare a questo obbligo, hanno necessità di installare, nella maggior parte dei casi direttamente sui radiatori, strumenti di lettura (ripartitori) per monitorare il calore emesso e valvole termostatiche per regolare in ogni stanza la temperatura

Inoltre la suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avviene più con le tradizionali tabelle millesimali ma con la nuova norma UNI 10200 che suddivide i consumi in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari secondo la “nuova tabella millesimale del riscaldamento”

I consumi involontari derivano essenzialmente da:

Si sottolinea, comunque, che chi si dovesse essere distaccato dall’impianto centralizzato dovrà comunque pagare le spese involontarie secondo la nuova tabella millesimale del riscaldamento (UNI 10200)

Sanzioni e tempi di applicazione dell’obbligo

1) Sanzioni per inottemperanza obbligo contabilizzazione
Le sanzioni, nei casi in cui il singolo condòmino e i clienti finali che acquistano energia per un edificio polifunzionale non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali, sono pari ad una ammenda da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 7 del D.Lgs 102/2014).

2) Sanzioni per inottemperanza obbligo “nuove tabelle millesimali”
Il condominio provvisto di termoregolazione e contabilizzazione che però non ripartisce le spese in conformità alla normativa tecnica UNI 10200:2015, cioè con le “nuove tabelle millesimali del riscaldamento” è soggetto comunque ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma 8 del D.Lgs 102/2014). E’ fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.

Deroghe

1) Deroga di redigere le “nuove tabelle millesimali” secondo la UNI 10200

1.1) Nel caso in cui siano comprovate con una relazione asseverata differenze di fabbisogno termico per metro quadrato tra le unità immobiliari superiori al 50%, il condominio in sede assembleare può derogare dall’obbligo di ripartizione secondo la norma UNI 10200 e procedere alla ripartizione delle spese secondo percentuali fisse: almeno il 70% per il consumo volontario e la rimanenza secondo le classiche tabelle millesimali calcolate in base alla superficie o al volume. Se questa differenza è maggiore del 50%, grazie all’asseverazione del tecnico, è possibile derogare dall’obbligo di “nuove tabelle millesimali” secondo la UNI 10200

1.2) L’articolo 9 comma 5 lettera d) del D.lgs 102/2014 specifica inoltre che l’obbligo delle tabelle millesimali secondo la UNI 10200 è facoltativo nei condomini o edifici polifunzionali in cui alla data del decreto si sia già provedduto all’installazione dei dispositivi di contabilizzazione e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese

2-Deroga di installare la contabilizzazione del calore

Se il risparmio ottenibile attraverso l’intervento di contabilizzazione è economicante sconveniente rispetto ad altri interventi di riqualificazione è possibile “derogare” all’obbligo di contabilizzazione.

La ripartizione dei consumi secondo la norma UNI 10200

La UNI 10200:2015 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese per il riscaldamento invernale ed eventualmente l’acqua calda sanitaria e il raffrescamento. E’ stata approvata l’11 Giugno 2015, mentre la prima versione della norma tecnica risale al 2005. Con l’ultimo aggiornamento è stata introdotta un’importante novità sul metodo di calcolo perché la ripartizione deve essere fatta sulla base del fabbisogno termico di ogni unità immobiliare, quindi prevalentemente in base alle caratteristiche di efficienza dell’involucro esterno (e quindi delle dispersioni termiche) e dell’esposizione dei vari immobili.

La procedura prevede che vengano individuate due quote da ripartire: la quota fissa e la quota variabile.

Per quota fissa si intende la parte di consumo involontaria dovuta alle perdite di distribuzione dell’impianto, alle spese di manutenzione ordinaria e di gestione del servizio di lettura che vengono ripartite sulla base delle “nuove tabelle millesimali” calcolate seconda la UNI 10200:2015.

Per quota variabile si intende, invece, la parte di consumo volontaria dovuta alla richiesta termica del singolo condomino che sceglie di accendere il riscaldamento e che imposta attraverso le valvole termostatiche la temperatura desiderata.

Nel giugno 2017 il Ministero dello Sviluppo Economico ha rilasciato delle FAQ per chiarire i dubbi prevalenti in merito, che vengono di seguito riportate.

Come si svolge il sopralluogo?
Il sopralluogo consiste nel rilevare le caratteristiche volumetriche e termiche dell’appartamento. Saranno quindi prese in considerazione le dimensioni e caratteristiche delle finestre, delle murature verso l’esterno, la geometria dell’appartemento, l’esposizione

Quali documenti servono per il sopralluogo?
Anagrafica del proprietario/occupante, una fotocopia di una planimetria dell’appartamento e, se in possesso, schede tecniche di eventuali interventi di ristrutturazione, sostituzioni di infissi, isolamento di pareti e solai

E’ necessario prendere le misure dei radiatori o avere le letture dei ripartitori?
No, non è necessario in quanto il calcolo del fabbisogno termico dell’appartamento non dipende dalle caratteristiche dei radiatori o dalle letture dei ripartitori ma dipende da altri fattori

Come viene considerato l’edificio per la redazione delle nuove tabelle millesimali per il riscaldamento?
L’edificio viene calcolato considerando, come suggerisce l’Ente Italiano di Normazione, lo stato originale salvo valutare gli interventi di ristrutturazione avvenuti a scala condominiale. Gli appartamenti ristrutturati avranno comunque un risparmio che influirà sul consumo volontario in quanto per un uso standard manterrà più facilmente il calore all’interno e disperderà meno calore

“A tal proposito, è da precisare che le indicazioni degli esperti in materia suggeriscono il calcolo del fabbisogno in funzione dell’edificio come realizzato in origine. Ciò significa che il calcolo dei millesimi non è richiesto ogni qual volta siano fatti interventi all’interno di una singola unità immobiliare, come per esempio la sostituzione degli infissi”

Perchè allora vengono richieste schede tecniche e caratteristiche degli infissi presenti o di eventuali coibentazioni?
L’edificio viene calcolato anche considerando le caratteristiche dello stato al momento del sopralluogo (“stato attuale”) per valutare il consumo totale dell’involontario dovute alle dispersioni della rete di distribuzione e per il calcolo del prospetto previsionale di spesa per il riscaldamento

Cosa succede se vengono fatte delle ristrutturazioni o cambiati gli infissi in un appartamento dopo la redazione delle nuove tabelle millesimali? Il condominio deve cambiare le tabelle millesimali?
Anche dopo la redazione delle tabelle millesimali l’edificio continua ad essere considerato allo stato originale, pertanto non sarà necessario ricalcolare i millesimi. Sarà necessario un aggiornamento dei millesimi unicamente nel caso di ristrutturazioni a scala condominiale che influiscono sulle prestazioni energetiche dell’edificio.

Cosa succede se non si vuole fare il sopralluogo o non si è presenti all’appuntamento?
Le unità immobiliari in cui non è stato permesso fare il sopralluogo verranno considerate con le caratteristiche “meno performanti”. Questo però influirà sul calcolo del consumo involontario e sul prospetto previsionale.

Il mio appartamento è distaccato dall’impianto centralizzato. Devo fare comunque il sopralluogo?
Si. Il sopralluogo deve essere effettuato anche per le unità immobiliari distaccate in quanto anch’esse sono tenuti a contribuire alle spese per la quota fissa per il riscaldamento secondo i criteri di ripartizione e di spesa secondo UNI 10200 (nuove tabelle millesimali di fabbisogno)



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